装饰工程施工合同风险防范表

发布时间:2020-05-19 01:20:00

商业地产,顾名思义,是用于商业目的的。它不同于具有居住功能的住宅地产和具有工业生产功能的工业地产。为了实现投资回报,开发商通常采用先招商后租售的方式经营商业地产项目。在这种情况下,商业地产一般都会升值,而公众也会参与到招商引资的过程中这是针对公共装修的法律风险防控清单。

装饰工程施工合同风险防范表

1、 室内装饰工程法律形象

商业地产,顾名思义,是用于商业目的的。它不同于具有居住功能的住宅地产和具有工业生产功能的工业地产。为了实现投资回报,开发商通常采用先招商后租售的方式经营商业地产项目。在这种情况下,商业地产一般都会升值,而公众也会参与到招商引资的过程中这是针对公共装修的法律风险防控清单。

在人民法院2011年12月12日发布的《关于印发修改后的民事诉讼事由规定的通知》中,装饰合同纠纷的事由属于第十次合同纠纷中的(七)第四级装饰合同纠纷事由,第100条建设工程合同纠纷第四部分规定了民事案件的原因、合同纠纷、无因管理和不当得利的风险类别,具体描述如下:

2、 风险清单

3、 风险点示例

风险点1:由于双方原因造成工期延误,如何承担责任?

案例研究:

本案中,法院取得了监理公司的监理月报、会议纪要等监理材料,并取得了审理查明情况的材料。终审法院认为,双方上述违约行为导致涉案工程延误。根据《合同法》百二十条关于“双方违反合同,应当各自承担责任”的规定,原告和被告对工期延误均应当承担相应责任。双方应承担“因承包人原因未能在合同规定的时间内完成工程”的违约责任。根据《合同法》第114条的规定,每延误一天,承包人应向发包人支付合同价格0.03%的违约金,直至赔偿额(工程合同价格的20%),并结合双方违约对工期延误、过错责任大小等违约行为的影响,酌情确定原告应承担30万元的违约责任。

建议:在建设项目施工过程中,甲方应及时取得施工许可证,督促其他专业承包商及时到位,尽快确定材料品种,提前与设计院沟通施工图的绘制时间等乙方应积极组织和协调劳动力,提前对机械进行整合,提高公司质量和管理水平,避免因工期延误造成违约责任。

风险点2:甲乙双方同意确定合同总价。工程竣工后,合同总价能否调整?

案例研究:

本案中,虽然原告与被告签订的装修工程合同价格固定,总价为528万元,但同时约定了定额、费率、材料牌号、单价等分项价格,并约定了合同价格的调整方法。因此,事实上双方的合同价格并不是固定的,工程量在施工过程中是实际增减的,因此,工程价款应当以实际结算为基础:一审法院根据原告的申请,委托估价机构对工程实际成本进行估价。被告要求的工程款,从原告的包干价中扣除自购材料后结清。不需要司法鉴定的理由与事实不符,法院没有得到法院的支持。法院终请求原告根据司法鉴定结果调整合同固定价格予以支持。

建议:在建设项目中,无论是固定总价,还是按甲方要求增减数量,都应明确约定合同价格和计价依据,避免约定固定总价,但同时应约定实际核算的条款。

风险点三:建设工程未竣工验收,发包人擅自使用后,乙方是否对质量缺陷完全不负责任?

案例研究:

本案中,原告在未经竣工验收的情况下,使用被告建造的农干源图书馆大厅、接待室装修工程后,出现木地板膨胀、开裂、墙纸霉变脱落等质量问题,是否由被告负责。

法院终认定,人民法院《关于审理建筑工程合同纠纷的司法解释》第十三条明确规定,建设工程未竣工验收的,而用人单位擅自使用并以所用部件质量不符合约定为由主张权利的,不予支持。但是,在建设工程合理使用年限内,承包商应承担基础工程和主体结构质量的民事责任。根据这一规定,建设工程未通过竣工验收或者验收不合格的,建设单位擅自使用,造成质量问题的。除承包人对基础工程和主要结构物的质量问题在建筑物合理使用年限内的责任外,承包商应负责施工项目中的其他质量问题,是否由业主擅自使用造成的;因承包人施工造成的,只要属于发包人擅自使用,发包人应承担相应的质量责任,免除承包人的建设工程质量责任。

建议:工程建设完成后,组织各部门及时进行竣工验收,未经竣工验收的工程不得提前投入使用,避免出现质量问题后,施工方未经验收而投入使用而拒不承担质量缺陷责任。

风险点四:甲、乙双方约定的质量保证金超过《住房和城乡建设部财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》(建字[2017]138号)规定的3%。双方约定的质量保证金超过3%有效吗?

案例研究:

在这种情况下,银环建设公司要求支付剩余工程款并返还质量保证金。公司已支付部分工程款,达到工程造价的90%。根据双方于2014年1月底签署的协议,剩余10%项目成本的付款条件已经变更。协议约定银环建设公司完成维修后支付剩余工程款的5%,质保期满后支付剩余工程款的5%,即:,工程造价的10%已实际转为工程质量保证(保修)基金。品智家具有限公司与银环建设有限公司签订的协议是双方的真实意思表示。双方实际同意剩余工程费用的10%为工程质量保证(保修)基金。虽然相关规范性文件规定了相关建设项目预留工程质量保证基金的比例,但并不是法律法规的强制性规定,因此双方依法签订的协议,双方应按照协议履行义务。

建议:因此,在项目建设过程中,可以参照各部委下发的质量保证基金比例标准,但各部委的规范性文件并不是强制性的。对工程质量要求高或后续维护困难的,建议适当提高工程质量保证基金的比例。

风险点5:甲方授权甲方人员为项目签证现场代表,甲方在结算时声称签证是恶意的、虚假的。签证可以结清吗?

建议:因此,在项目建设过程中,建议用人单位严格控制签证变更手续、签证人员和公章,防止恶意串通。

风险点6:甲方与施工方陷入僵局,但施工方占用施工现场,拒绝离开现场。甲方该怎么办?

案例研究:

在甲、乙双方陷入僵局的情况下,因工程需要,甲方可能需要将工程重新承包给第三方施工,但此时工程尚未结算,合同款尚未足额支付,因此一般情况下,施工方占用施工现场,并阻止其他承包商进入现场。此时,甲方可向法院申请诉讼保全,清理现场。

建议:项目合同中应明确规定甲方终止合同的条件和程序,以及甲方要求乙方离开现场的期限。双方陷入僵局后,甲方可以向法院申请诉讼保全,乙方的账户也可以在诉讼后被起诉诉讼保全。在这种模式下,甲方有主动权为后续项目的顺利建设提供便利。

风险点7:装修合同属于一般合同纠纷,按照“被告住所或者合同履行地”或者参照房地产纠纷处理?

建议:装修合同规定法院管辖的,参照法院的上述案件,法院规定本案由房地产所在地法院专属管辖。如果您想回避房地产专属管辖权的约定,建议由特定仲裁机构管辖。


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